1. 부동산투자회사의 정의 및 목적
부동산투자회사는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당하는 주식회사 형태의 부동산 간접투자기구입니다. 일반 국민에게 부동산 투자 기회를 제공하고, 부동산 시장의 안정성과 투명성을 높이는 것을 목적으로 합니다.
2. 설립 방식 및 자본금 요건
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설립 방식: 발기설립만 가능하며, 모집설립은 금지됩니다.
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자본금 요건:
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설립 시 자본금: 10억 원 이상
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영업인가 후 6개월 이내:
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자기관리형 리츠: 70억 원 이상
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위탁관리형 및 기업구조조정형 리츠: 50억 원 이상
3. 회사 명칭 및 사업 목적
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회사 명칭: 상호에 반드시 "부동산투자회사"를 포함해야 하며, 유사한 명칭의 사용은 제한됩니다.
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사업 목적: 부동산의 취득, 개발, 임대, 관리 및 처분 등 부동산 관련 사업에 한정되며, 다른 사업과의 겸업은 금지됩니다.
4. 정관 작성 및 발기인 요건
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정관 작성: 발기인이 정관을 작성하고, 공증인의 인증을 받아야 합니다.
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발기인 요건: 미성년자, 금치산자, 파산자, 금고 이상의 형을 선고받은 자 등은 발기인이 될 수 없습니다.
5. 이사 및 감사의 자격
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이사 자격: 발기인과 동일한 결격사유가 적용되며, 특히 위탁관리형 리츠의 경우 자산관리회사와의 특별관계자는 이사가 될 수 없습니다.
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감사 자격: 공인회계사 자격을 보유해야 하며, 결격사유가 없는 자여야 합니다.
6. 영업인가 절차
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신청 주체: 국토교통부 장관에게 영업인가를 신청해야 합니다.
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심사 항목:
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부동산투자회사법에 따른 설립 요건 충족 여부
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사업계획의 타당성 및 적정성
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신주발행계획의 적정성
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기타 대통령령으로 정하는 사항
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인가 후 공고: 영업인가를 받은 경우, 그 내용을 관보 및 인터넷 홈페이지 등에 공고해야 합니다.
7. 주식 공모 및 분산 요건
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공모 의무: 영업인가 후 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반 투자자에게 공모해야 합니다.
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예외 사항: 국민연금공단 등 특정 기관이 30% 이상을 인수하는 경우, 일반 공모 의무가 면제될 수 있습니다.
8. 자산 구성 요건
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자산 구성 비율: 영업인가 후 6개월이 경과한 시점부터는 총자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)으로 구성해야 합니다.
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인정 자산 범위 확대: 토지, 공유수면, 건축물에 설치된 공작물 또는 설비에 투자한 금액도 부동산 자산으로 인정됩니다.
9. 현물출자 요건
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영업인가 전: 현물출자는 금지됩니다.
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영업인가 후:
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부동산에 한하여 현물출자가 가능하며, 자본금의 50%를 초과할 수 없습니다.
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현물출자된 부동산은 2인 이상의 감정평가업자가 평가해야 합니다.
10. 프로젝트 리츠 도입
2025년부터 프로젝트 리츠 제도가 도입되어, 개발 단계에서는 국토교통부의 신고만으로 설립이 가능하며, 운영 단계에서는 영업인가를 받아야 합니다. 이로 인해 부동산 개발사업의 추진이 보다 유연해졌습니다.
부동산투자회사 설립은 복잡한 절차와 요건을 수반하므로, 전문적인 자문을 받는 것이 중요합니다. 자세한 사항은 국토교통부 부동산투자제도과 또는 한국리츠협회에 문의하시기 바랍니다.