가게를 임차하여 2년간 임대차계약을 체결한 후, 별도의 재계약 없이 같은 장소에서 계속 영업해온 경우, 법적으로는 ‘묵시적 갱신’이 이루어진 것으로 보게 됩니다. 이런 상황은 현실에서 매우 흔하게 발생하지만, 법적 권리관계와 책임은 단순하지 않기에 반드시 이해가 필요합니다.
민법상 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 계속 점유하고 있고, 임대인도 별다른 의사표시 없이 이를 묵인한 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다. 다만, 이 ‘묵시적 갱신’은 계약 기간에 대해서는 새로운 약정이 없다고 보기 때문에, 당사자 일방이 계약 해지를 통고할 수 있는 권리가 부여됩니다.
즉, 민법 제635조에 따라
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임대인이 해지를 통보할 경우에는 통보 후 6개월 경과 시 계약 해지 효력이 발생하고,
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임차인이 해지를 통보할 경우에는 통보 후 1개월 경과 시 효력이 발생합니다.
그런데 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 경우에는 조금 다르게 해석됩니다.
서울을 기준으로 할 때 ‘보증금 + 월세 × 100’이 4억 원 이하인 경우에는 보호법의 적용을 받게 되며, 이 경우 임차인이 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다.
따라서 질문처럼 15년간 재계약 없이 영업을 계속하고 있다면, 현재 계약은 묵시적으로 갱신된 상태라고 볼 수 있습니다. 만약 임차인이 중도에 영업을 종료하고 보증금을 반환받고자 한다면,
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해지를 임대인에게 서면으로 통보한 후 3개월이 지나야 임대인은 법적으로 보증금 반환 의무가 발생합니다.
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계약서에 ‘기간이 도래해야만 반환한다’는 조항이 있더라도, 현재 계약이 묵시적으로 갱신된 것이므로, 해당 조항은 효력이 제한될 수 있습니다.
결론적으로, 보증금을 그 전에 받는 것은 임대인의 자의적인 판단에 따라 가능할 수는 있으나, 법적으로는 3개월 경과 후 반환 청구가 가능합니다. 따라서 보증금 반환을 원하신다면 빠르게 해지 의사를 임대인에게 통보하고, 법적으로 보호받을 수 있는 시점을 기준으로 대응하는 것이 유리합니다.
필요하다면 내용증명을 통해 해지 통고 사실을 명확히 남기는 것도 하나의 방법입니다.
소송이나 분쟁 가능성이 있는 경우에는 반드시 변호사의 자문을 받는 것이 바람직합니다.
혹시 현재 계약 조건이나 보증금 금액이 애매하시다면, 상가건물임대차보호법 적용 여부를 먼저 확인하시는 것이 우선입니다.